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現状分析

財産・債務の把握

作業に入ると、まずはヒアリングと各種資料のご準備をお願いしております。ご親族関係図や不動産の利用状況等をお聞かせ頂き、確定申告書、固定資産税納税通知書、生命保険証券、借入金返済明細、過去の贈与状況等、できる限りの資料をご準備頂き、詳細に財産・債務を把握していきます。ご本人のみならず、配偶者やお子様等ご家族の財産についても同時に把握・整理して参ります。

所得税分析

ご家族及び会社をお持ちの場合は会社の所得まで情報を頂戴し、整理・分析を行います。各人の負担税率や、税制特典や所得控除の活用状況などが一覧で把握できるもので、対策を立案するうえで重要なシートとなります。

物件利回分析

不動産収入がある方については、物件ごとの利回り分析を行います。確定申告書、総勘定元帳、家賃一覧表などから、物件ごとの収益・費用を計算します。また、借入金情報から物件ごとの収入・支出計算まで行っております。所得税分析シートと同じく、対策立案のうえでは重要なシートになります。

相続税額の試算(現在+将来)

財産・債務の把握をしたうえで相続税額の試算を行います。また、所得税分析や物件利回分析で把握した所得・利回りの情報があれば、財産の推移が計算できますので、将来の相続税の試算も行っております。

対策の立案

財産・債務の把握/所得税分析/物件利回分析/相続税額の試算(現在+将来)から、対策の立案を行います。ここでは、相続税対策のみならず、所得税の節税対策や不動産の収益力改善などトータルでの対策をご提示します。詳細に整理・分析した資料をもとに、裏付けのある確実な対策効果の計算を行っております。

相続税を「下げる」対策

財産の評価引き下げ対策、生前贈与を中心とした財産移転対策、税制優遇をフル活用した対策などを漏れなく立案し、実行していきます。対策ごとの効果は明確に算定していきます。

「対策の一例」

有効活用

相続税評価は高いが収益が低いような土地(駐車場や空き地)にアパートを建築。土地の評価は貸家建付地として評価減され、建物の評価と支出した金銭との差額分が大幅に下がります。また安定収入の確保もできます。別途所得税対策も行います。即効性があり、評価引下げ効果も大きい対策です。

収益力の贈与

固定資産税評価額が下がってきており、借入金もない貸家をご家族へ贈与。不動産収入分の財産増加防止になります。所得が高いご本人から所得の低い(ない)ご家族へ贈与することで、所得税対策にもなります。ただし、登記費用や贈与税がかかるため、費用対効果の検証を行ってからの実行が必要です。

生前贈与

子・子の配偶者・孫などへ金銭、株式、土地、建物などを贈与。最もスタンダードな相続対策ですが、贈与税の非課税枠の範囲内で贈与を続けていくと年数を要してしまう対策でもあります。そのため相続税額を見極め、場合によっては贈与税を納付してでも贈与のスピードを早めることもあります。

相続税を「分ける」対策

遺産分割シート(財産ごとに誰が相続するのかを一覧できるシート)を活用し、遺産分割イメージを作成していきます。多様な観点から分割イメージ作成のフォローを致します。(財産を守る、納税資金を確保、ご家族の生活保障、2次相続の観点、相続人全体への配慮・・・など)イメージ確定後は、外部の専門家とも連携し、ご遺言の作成まで実行しております。

「対策の一例」

公正証書遺言の作成

まずは、「分ける」イメージからヒアリングを行い、遺産分割シートを作成します。問題点をピックアップし、アドバイスを致します。場合によっては、相続人様とも相談しながら分割案を検討することもあります。相続発生後に家族同士の争いとならぬように相続発生前に遺言書を作成し、争族対策を行います。

養子縁組

孫(跡取り)・子の配偶者などの養子縁組。世代を飛ばして財産の移転が可能となります。相続人全体への配慮が必要となるため、遺言とセットで進めるケースが多くなります。また、基礎控除増加、保険金・退職金非課税枠増加などの相続税を下げる効果も大きくなります。

相続税を「納める」対策

相続税の把握+遺産分割イメージ確定で相続人ごとの現在及び将来の相続税見込額を計算します。相続税納税資金不足が見込まれる場合は、不良財産の売却、生命保険の活用など、相続発生時までに納税資金の完全確保を実現します。

「対策の一例」

生命保険の加入。受取人見直し

分ける対策後、誰に納税資金が必要かを確認し、生命保険の加入又は既存の保険契約の分析を行い、受取人変更などのアドバイスを致します。

保険料の贈与

生前贈与で金銭の贈与を行う場合に契約者を相続人、被保険者を被相続人とした生命保険の加入。相続人は贈与を受けた金銭で保険料を支払い、相続発生時に保険金を受け取ることができます。自動的に納税資金の積み立てを行うことができます。

不動産を「守る」対策

不動産の収益UP、換金性UP、収支改善、財産組み換え等の諸問題を、資産防衛マップを作成し、1つずつ解決していきます。

「対策の一例」

事業用資産の買換え

不良資産の売却を行い、その売却資金で遊休資産に収益物件を建築。一定の要件を満たせば譲渡所得税の最大80%を繰り延べすることができます。ハウスメーカーと一括借上げ契約を行えば長期安定収入の確保もできます。

不動産共有の解消

兄弟間・親族間での共有物件を等価交換や贈与などで単独名義へ。共有名義である不動産を売却や活用する際には共有名義人全ての同意が必要となります。共有名義のまま相続が繰り返されると、いずれは誰も自由に使えない不動産となってしまいます。そのため単独名義にしておくことで将来の親族間の争いを未然に防ぐことができ、不動産を自由に売却や有効活用できるようになります。

アパート収入改善

外部専門家とも連携し、周辺賃料相場のチェック、管理業者の変更、リノベーション検討、入居斡旋強化を行い、入居率向上と安定収入確保を致します。

金利見直し

現状の金利を確認させて頂き、相場より高い場合は銀行交渉、銀行チェンジのサポートを致します。また返済期間などの条件変更の交渉も行います。